澳洲开发融资其实不是“一刀切”的。不同阶段，银行和非银机构关注的重点都不一样。能不能顺利批下来，关键就在于你是否懂得 lender 在每个阶段的“看点”。📊

今天就带你梳理 Property Development Finance（地产开发融资） 的五个关键阶段👇

🔹 Landbank（土地持有）
这一阶段 lender 要确认：

• 地价是否买得合理

• 土地是否有规划潜力（未来可做 DA）

• 开发商背景是否可靠

• 持有成本、杠杆比例是否可控

• 有没有清晰的 DA 申请/推进计划

🔹 DA Approved（规划批出）
拿到 DA，地块的价值会上一个台阶。但 lender 会深挖：

• DA 的质量和附带条件

• 开发商能否真正执行

• 是否有明确的时间线和转入施工融资的计划

🔹 Construction（施工期）
这是 lender 眼里 风险最高 的阶段💰：

• 建筑商实力、是否固定总价合同

• QS 报告、预留的 contingency

• 是否有预售要求

• 最关键：完工后的退出方案（预售结算 / Residual Stock Loan）

🔹 Residual Stock（尾货融资）
楼已建好，焦点变成 去化和现金流：

• 债务覆盖率

• 市场需求、销售速度

• 有无靠谱的销售/再融资计划

🔹 Term Debt / Investment（长期投资债务）
项目稳定下来， lender 主要看：

• 租户质量、租约条款

• WALE（加权平均租约期限）

• ICR/LVR 等服务能力指标
  退出方式通常是长期持有或投资出售。

💡 结论
不同阶段 → 风险点不同 → 融资成本也不同。
一个好的 broker，不只是帮你解决“当下”融资，而是帮你规划整个融资路径，把 lender 的需求提前布局，让项目每一步都更顺畅。